خدمات مشارکت در ساخت
زمین یا ملک کلنگی دارید و می‌خواهید بدانید سهم واقعی‌تان از پروژه چقدر است؟ عددها را جلوی شما باز می‌کنیم، مشخصات فنی را در قرارداد می‌نویسیم و ساخت را تا تحویل واحدها مدیریت می‌کنیم.
مشارکت در ساخت یعنی چه؟
در مشارکت در ساخت، مالک زمین یا ملک کلنگی را به پروژه می‌آورد. سازنده سرمایه، تخصص، مدیریت و هزینه ساخت را تأمین می‌کند. ساختمان بر اساس ضوابط شهرسازی منطقه ساخته می‌شود و در پایان، واحدها با نسبتی که از قبل توافق شده بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود.
مالک برای ساخت پول پرداخت نمی‌کند و سازنده هم برای زمین پول نمی‌دهد. هرکس آنچه دارد وارد پروژه می‌کند و هر دو طرف در ارزش نهایی ساختمان شریک هستند.
چه زمانی مشارکت در ساخت انتخاب مناسبی است؟
این روش برای شما مناسب است اگر:
- زمین یا ملک کلنگی دارید و سرمایه کافی برای ساخت ندارید یا نمی‌خواهید سرمایه‌تان را وارد ساخت کنید.
- نمی‌خواهید خودتان پیمانکار، نیروی کار و تأمین مصالح را مدیریت کنید.
- ترجیح می‌دهید ریسک نوسان قیمت مصالح و دستمزد بین شما و سازنده تقسیم شود.
اگر سرمایه دارید و می‌خواهید کنترل کامل هزینه‌ها دست خودتان باشد، ساخت با سرمایه شخصی یا مدیریت پیمان ممکن است انتخاب بهتری باشد. در جلسه مشاوره، روش‌ها را با شرایط ملک شما مقایسه می‌کنیم و اگر مشارکت برای شما مناسب نباشد، همین را می‌گوییم.
خدمات ما در پروژه‌های مشارکت در ساخت
ارزیابی ملک و استعلام ضوابط
مساحت، بر، عرض گذر، اصلاحی و ضوابط تراکم و سطح اشغال ملک را بررسی می‌کنیم تا معلوم شود چه مقدار زیربنا قابل ساخت است. همه محاسبات بعدی روی همین عدد بنا می‌شود.
برآورد هزینه ساخت و ارزش واحدها
هزینه ساخت را با توجه به مشخصات فنی پروژه و قیمت روز برآورد می‌کنیم و ارزش فروش واحدها را با بازار همان منطقه مقایسه می‌کنیم.
محاسبه و پیشنهاد درصد مشارکت
سهم مالک و سازنده را با فرمول شفاف محاسبه می‌کنیم. روش محاسبه و اعداد ورودی را به شما نشان می‌دهیم تا بدانید عدد پیشنهادی از کجا آمده است.
تنظیم قرارداد و پیوست‌های فنی
کیفیت ساخت، برند و مشخصات مصالح، مبلغ بلاعوض، زمان‌بندی، نحوه تحویل و تعهدات دو طرف در قرارداد و پیوست‌های آن ثبت می‌شود. قرارداد با همکاری مشاور حقوقی تنظیم می‌شود.
طراحی، مجوز و اجرا
طراحی معماری و پیگیری اخذ پروانه را خودمان انجام می‌دهیم. اجرای ساختمان طبق مشخصات قرارداد و زمان‌بندی توافق‌شده پیش می‌رود و گزارش پیشرفت کار در اختیار مالک قرار می‌گیرد.
تحویل واحدها
واحدها را مطابق وندورلیست و مشخصات قرارداد تحویل می‌دهیم.
سهم مالک و سازنده چطور محاسبه می‌شود؟
رقمی مثل «۳۰ به ۷۰» یا «۴۰ به ۶۰» را نمی‌شود فقط از روی متراژ زمین گفت. ارزش زمین، هزینه ساخت، تعداد طبقات، تراکم و قیمت فروش واحدها همگی در آن اثر دارند.
یک مثال ساده را ببینید. این مثال آموزشی است و اعداد آن فرضی‌اند؛ این فرمول رسمی یا قانونی نیست و فقط برای برآورد اولیه کاربرد دارد.
- زمین ۳۰۰ متر مربع در منطقه ۲۲ تهران
- اجازه ساخت ۶۰ درصد زمین در هر طبقه، یعنی ۱۸۰ متر مربع در هر طبقه
- یک طبقه پیلوت و سه طبقه مسکونی
- هزینه ساخت هر متر مربع: ۶۰ میلیون تومان
- ضریب سود و هزینه‌های بالاسری سازنده: ۴۰ درصد
- قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی: ۳۷۰ میلیون تومان
| مرحله | محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| کل زیربنای ساخت | ۱۸۰ × ۴ طبقه | ۷۲۰ متر مربع |
| زیربنای مسکونی قابل فروش | ۱۸۰ × ۳ طبقه | ۵۴۰ متر مربع |
| هزینه ساخت | ۷۲۰ × ۶۰ میلیون | ۴۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان |
| با سود و بالاسری | ۴۳٫۲ میلیارد × ۱٫۴ | حدود ۶۰ میلیارد و ۴۸۰ میلیون تومان |
| معادل متراژ مسکونی | ۶۰٫۴۸ میلیارد ÷ ۳۷۰ میلیون | حدود ۱۶۳٫۵ متر مربع |
| سهم سازنده | ۱۶۳٫۵ ÷ ۵۴۰ | حدود ۳۰٪ |
در این مثال سهم سازنده حدود ۳۰ درصد و سهم مالک حدود ۷۰ درصد می‌شود.
در پروژه واقعی، هزینه‌هایی مثل عوارض، مجوزها، طراحی، بیمه، انشعابات، مالیات، هزینه‌های مالی، آسانسور و محوطه‌سازی هم باید بررسی شود. عرض گذر، بر و اصلاحی ملک هم می‌تواند زیربنای مجاز را تغییر بدهد. برای همین، محاسبه نهایی هر ملک را تیم فنی، اقتصادی و حقوقی روی اعداد واقعی همان پروژه انجام می‌دهد.
محاسبه سهم ملک من را بخواهیدمبلغ بلاعوض
بلاعوض مبلغی است که در برخی پروژه‌ها سازنده به مالک می‌پردازد. دلیل رایج آن این است که مالک در مدت ساخت به ملک قبلی‌اش دسترسی ندارد و باید برای سکونت یا هزینه‌های دیگر فکری بکند.
مبلغ بلاعوض به ارزش زمین، عرف منطقه، مدت اجرا و توافق طرفین بستگی دارد و عدد ثابتی برای همه پروژه‌ها وجود ندارد. گاهی هم مالک ترجیح می‌دهد به‌جای بخشی از بلاعوض، یک طبقه اضافه یا امکانات بیشتری برایش ساخته شود. مثلاً ۲۰۰ متر مربع با هزینه ساخت هر متر ۴۰ میلیون تومان، هزینه پایه‌ای برابر ۸ میلیارد تومان دارد. در این حالت هزینه‌های جانبی و سود سازنده هم باید محاسبه شود و نتیجه به‌صورت شفاف در قرارداد یا الحاقیه ثبت می‌شود.
وندورلیست، جلوگیری از اختلاف بر سر کیفیت
نوشتن «مصالح درجه‌یک» در قرارداد کافی نیست. «درجه‌یک» برای مالک و سازنده می‌تواند دو معنای متفاوت داشته باشد و اختلاف معمولاً از همین‌جا شروع می‌شود.
به همین دلیل، یک پیوست به نام وندورلیست کنار قرارداد قرار می‌دهیم. این جدول مشخصات فنی و برند مصالح و تجهیزات را دقیق تعیین می‌کند. نمونه مواردی که در آن ثبت می‌شود:
- نوع و برند لوله‌های آب و فاضلاب، پنج‌لایه بودن لوله‌های مصرفی و اجرای کلکتوری
- نوع درب و پنجره، مثلاً UPVC یا ترمال‌بریک
- مشخصات کابینت، شیرآلات، رنگ، کاشی و سرامیک
- درب‌های داخلی و ورودی
- سیستم سرمایش و گرمایش
مشخصات بتن، میلگرد، نما، شیشه و تأسیسات هم به همین شکل در قرارداد مشخص می‌شود.
عرف منطقه و انتخاب‌های شما
عرف ساخت‌وساز در هر شهر و منطقه فرق می‌کند. در رشت ممکن است سازنده علاوه بر ساخت اصلی، کابینت، نقاشی و کولر گازی را هم اجرا کند. در بعضی مناطق تهران، از جمله منطقه ۲۲، رایج است که ساختمان تا مرحله‌ای تحویل شود و کابینت، شیرآلات و نقاشی با مالک باشد. در زعفرانیه پنجره ترمال‌بریک انتظار رایج است و در منطقه‌ای دیگر UPVC متداول است.
عرف به‌تنهایی مبنای مناسبی برای تعهد قراردادی نیست، بنابراین همه این موارد را قبل از امضا در قرارداد و وندورلیست می‌نویسیم.
اگر مالک مصالح یا امکاناتی بالاتر از عرف منطقه بخواهد، مثل پنجره ترمال‌بریک در جایی که عرف UPVC است، یک طبقه زیرزمین یا استخر، مابه‌التفاوت هزینه را محاسبه می‌کنیم. این مبلغ با توافق شما می‌تواند از بلاعوض کسر شود یا در نسبت مشارکت اثر بگذارد. مثلاً نسبت ۳۰ به ۷۰ ممکن است بعد از محاسبه به ۳۲ به ۶۸ تغییر کند. تغییر نسبت همیشه با محاسبه مشخص می‌شود، نه یک عدد توافقی بدون پشتوانه.
مقایسه روش‌های ساخت
| روش | چطور کار می‌کند | نکته مهم |
|---|---|---|
| ساخت با سرمایه شخصی | مالک همه هزینه را می‌پردازد و خودش یا با مدیر پروژه می‌سازد | کنترل کامل، اما نیاز به سرمایه و مدیریت دارد |
| مشارکت در ساخت | مالک زمین می‌دهد، سازنده سرمایه و مدیریت می‌آورد، واحدها تقسیم می‌شود | ریسک بین دو طرف تقسیم می‌شود |
| مدیریت پیمان | ساخت با سرمایه مالک و با دریافت حق‌الزحمه مدیر انجام می‌شود | نظارت و شفافیت مالی لازم است |
| ساخت بر مبنای متراژ | سازنده ساختمان را با مبلغ مشخص هر متر می‌سازد | اگر هزینه‌ها بالا برود، ریسک کاهش کیفیت وجود دارد |
در روش متری، وقتی هزینه‌ها در طول پروژه بالا می‌رود، سازنده برای حفظ سودش ممکن است به فکر کاهش هزینه اجرایی بیفتد. اگر مشخصات فنی در قرارداد دقیق نوشته نشده باشد، مالک چیزی متفاوت از انتظارش تحویل می‌گیرد. در مشارکت در ساخت هم سازنده ریسک دارد، چون خواب سرمایه، تأخیر و نوسان بازار روی سود و زیان او اثر می‌گذارد؛ اما سهم او از ارزش نهایی پروژه هم با ارزش روز ملک تغییر می‌کند.
مراحل همکاری با ما
سوالات متداول
درصد مشارکت در ساخت چقدر است؟
عدد ثابتی وجود ندارد. درصد به ارزش زمین، هزینه ساخت، تعداد طبقات، تراکم، قیمت فروش و عرف منطقه بستگی دارد. در مثال این صفحه، با همان فرض‌ها، سهم سازنده حدود ۳۰ درصد شد.
بلاعوض چیست و چقدر است؟
مبلغی است که سازنده در برخی پروژه‌ها به مالک می‌دهد، چون مالک در دوران ساخت از ملک خودش استفاده نمی‌کند. مقدار آن با توافق و با توجه به شرایط ملک تعیین می‌شود.
اگر هزینه مصالح در طول پروژه بالا برود، چه اتفاقی می‌افتد؟
در مشارکت در ساخت، سازنده مثل قرارداد متری ریسک ثابت را به تنهایی نمی‌پذیرد، چون سهمش از ارزش نهایی پروژه هم با ارزش روز ملک تغییر می‌کند. با این حال سازنده بی‌ریسک نیست و هزینه ساخت، خواب سرمایه و تأخیر روی او اثر می‌گذارد. نحوه برخورد با تغییرات هزینه هم باید در قرارداد نوشته شود.
وندورلیست چیست؟
جدولی پیوست قرارداد که مشخصات و برند مصالح و تجهیزات را دقیق تعیین می‌کند تا درباره کیفیت ساخت برداشت متفاوتی پیش نیاید.
اگر مصالح بهتر از عرف منطقه بخواهم چه می‌شود؟
مابه‌التفاوت هزینه را محاسبه می‌کنیم. با توافق شما می‌تواند از بلاعوض کسر شود، به تعهدات مالی شما اضافه شود یا در نسبت مشارکت لحاظ شود.
چه چیزهایی در قرارداد باید نوشته شود؟
درصد مشارکت، بلاعوض، تعداد طبقات، مشخصات فنی و برند مصالح، امکانات مشاعات، زمان‌بندی، نحوه تحویل واحدها و تعهدات هر دو طرف.
فرمول شما رسمی است؟
نه. این فرمول یک روش آموزشی و تجربی برای برآورد اولیه است. سهم نهایی هر پروژه را با بررسی دقیق فنی، اقتصادی، شهرسازی و حقوقی تعیین می‌کنیم.
برای شروع چه مدارکی لازم است؟
برای برآورد اولیه، آدرس، مساحت و تصویر سند ملک کافی است. مدارک بعدی را در جلسه اول اعلام می‌کنیم.
آدرس و مساحت ملک را بفرستید
با ضوابط همان محل، برآورد اولیه را انجام می‌دهیم و اعداد را برای شما توضیح می‌دهیم.
درخواست بررسی ملک