سازنده می گوید «سی به هفتاد». مالک سر تکان می دهد، چون عدد منطقی به نظر می رسد و ملک های همسایه هم تقریباً همین را گفته اند. کمتر مالکی می پرسد این سی از کجا آمده و اگر قیمت فروش یا هزینه ساخت عوض شود، چه چیزی تغییر می کند.
درصد مشارکت در ساخت یک عدد توافقی است. اما قبل از توافق باید بدانید روی چه حسابی ایستاده. در این مقاله روشی را قدم به قدم می نویسم که برای برآورد سهم سازنده و مالک به کار می برم. این فرمول رسمی و مصوب نیست. یک روش مهندسی و تجربی است که در عمل جواب می دهد و همه اعدادش قابل چک کردن است. کنار آن، آورده هر طرف، بلاعوض، وندورلیست و اثر تورم را هم توضیح می دهم. اعداد مثال ها مربوط به منطقه ۲۲ تهران در پاییز ۱۴۰۵ است.
درصد مشارکت در ساخت از تقسیم «ارزش هزینه و سود سازنده» بر «ارزش کل واحدهای قابل فروش» به دست می آید. در مثال این مقاله زمین ۳۰۰ متری است و چهار طبقه ساخته می شود (پیلوت و سه طبقه مسکونی). هزینه ساخت متری ۶۰ میلیون تومان، ضریب سود و بالاسری ۴۰ درصد و قیمت فروش متری ۳۷۰ میلیون تومان فرض شده است. با این اعداد سهم سازنده حدود ۳۰ درصد و سهم مالک حدود ۷۰ درصد می شود.
درصد مشارکت در ساخت یعنی چه؟
در مشارکت در ساخت، مالک زمین یا ملک کلنگی را می آورد. سازنده پول ساخت، مدیریت و تخصص اجرایی را می آورد. بعد از پایان کار، واحدها بین دو طرف تقسیم می شود. درصد مشارکت همان نسبت تقسیم است. وقتی می گوییم سی به هفتاد، یعنی ۳۰ درصد واحدهای قابل فروش مال سازنده است و ۷۰ درصد مال مالک.
دو نکته را معمولاً نادیده می گیرند.
اول اینکه درصد روی متراژ قابل فروش حساب می شود، نه کل زیربنا. در مثال ما پیلوت فروخته نمی شود، پس در مخرج کسر نمی آید. اما سازنده باید آن را بسازد، پس هزینه اش در صورت حساب هست.
دوم اینکه درصد بدون «محدوده تحویل» معنا ندارد. سی درصد از ساختمانی که با پنجره ترمال بریک، کابینت و رنگ تحویل می شود، با سی درصد از ساختمانی که خام تحویل می شود یک چیز نیست.
این صفحه فقط درباره مشارکت در ساخت است. اگر می خواهید آن را با ساخت با سرمایه شخصی، مدیریت پیمان و قرارداد متری مقایسه کنید، اول [صفحه راهنمای روش های ساخت وساز] را بخوانید.
چه چیزهایی درصد مشارکت را تغییر می دهند؟
اگر درصد را فقط از متراژ زمین حدس بزنید، به عدد درست نمی رسید. این عوامل روی آن اثر دارند:
قیمت فروش هر متر واحد مسکونی. هر چه بالاتر باشد، سازنده برای جبران همان هزینه به متراژ کمتری نیاز دارد.
هزینه ساخت هر متر. این عدد به مشخصات فنی بستگی دارد. ساختمان با لوله پنج لایه، پنجره ترمال بریک و سیستم کلکتوری با ساختمان معمولی هزینه یکسان ندارد.
ضریب سود و بالاسری سازنده. در عمل معمولاً بین ۳۰ تا ۴۰ درصد روی هزینه حساب می شود. این عدد قانونی نیست و بین طرفین توافق می شود.
تعداد طبقات و سطح اشغال. این ها مشخص می کنند چه مقدار از زیربنا فروختنی است و چه مقدار فقط هزینه است.
بلاعوض. مبلغی که سازنده به مالک می دهد، هزینه سازنده است و باید در حساب بیاید.
محدوده تحویل. تحویل خام یا کامل، هزینه هر متر را عوض می کند.
مدت اجرا. هر ماه تأخیر برای سازنده خواب سرمایه است و برای مالک اجاره خانه.
امکانات اضافه. زیرزمین، استخر و جکوزی هزینه را بالا می برند و باید در درصد یا بلاعوض دیده شوند.
فرمولی که در ادامه می آید، این فهرست را در چند عدد خلاصه می کند: هزینه، سود، قیمت فروش و متراژ قابل فروش.
آورده مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
قبل از محاسبه باید روشن شود هر طرف دقیقاً چه چیزی روی میز می گذارد. بیشتر اختلاف ها از همین جا شروع می شود، نه از خود درصد.
| آورده مالک | آورده سازنده |
| زمین یا ملک کلنگی با سند معتبر | سرمایه و نقدینگی ساخت |
| ملکی که امکان صدور پروانه دارد (کاربری، بر و گذر، اصلاحی) | طراحی و نقشه های معماری، سازه و تأسیسات |
| تخلیه ملک و همکاری برای تخریب | اجرای کار، تأمین مصالح و مدیریت کارگاه |
| وکالت ها، امضاها و رضایت شرکای ملک | هزینه های توافق شده مثل عوارض، بیمه، انشعابات و نظارت |
| پذیرش مدت اجرا و تحویل مرحله ای | ریسک تأخیر، خواب سرمایه و تغییر قیمت مصالح |
| تأیید مشخصات فنی و وندورلیست | تحویل ساختمان با پایان کار طبق قرارداد |
آورده مالک فقط زمین نیست
مالک باید ثابت کند ملکی که می آورد واقعاً قابل ساخت است. سند تک برگ، نبودن رهن یا بازداشت، مساحت واقعی ملک و کاربری مسکونی باید قبل از عقد قرارداد روشن شود. اگر ملک چند مالک دارد، همه باید در قرارداد حضور داشته باشند یا وکالت معتبر بدهند. یک شریک ناراضی می تواند کل پروژه را وسط ساخت متوقف کند.
عرض گذر و اصلاحی هم مهم است. ممکن است بخشی از زمین در طرح شهرداری برای اصلاح معبر بیفتد و متراژ قابل ساخت از حدس اولیه کمتر شود. این موضوع مستقیم روی حساب اثر می گذارد.
آورده سازنده فقط پول نیست
سازنده علاوه بر سرمایه، توان مدیریت، شبکه تأمین مصالح و تیم اجرایی را می آورد. ساختمانی که سازنده اش پول دارد اما مدیریت ندارد، دیر تمام می شود و دیر تمام شدن برای هر دو طرف گران است. مالک باید سابقه سازنده را ببیند، پروژه های قبلی اش را بازدید کند و ببیند چقدر طول کشیده است. ریسک نقدینگی هم با سازنده است. اگر وسط کار پولش تمام شود، ساختمان همان جا می ماند.
هر هزینه باید صاحب داشته باشد
هزینه هایی مثل عوارض شهرداری، حق الزحمه نظام مهندسی، بیمه کارگاه، انشعابات آب و برق و گاز، آزمایش خاک و نظارت باید در قرارداد اسم طرف پرداخت کننده را داشته باشند. هزینه بدون صاحب بعداً دعوا درست می کند. هر هزینه ای که بر عهده سازنده باشد، باید در عدد هزینه ساخت (در فرمول زیر) لحاظ شده باشد. اگر برعکس به مالک بیفتد، باید از حساب سازنده بیرون بماند.
فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت
این فرمول رسمی یا مصوب هیچ نهادی نیست. یک روش تجربی برای برآورد است. می شود با آن به عدد اولیه رسید و پیشنهاد سازنده را سنجید.
منطقش ساده است. سازنده پولی خرج می کند و انتظار دارد با سود برگردد. این مبلغ را به متراژ واحد مسکونی تبدیل می کنیم و می بینیم چه نسبتی از کل واحدهای فروختنی است.
گام اول: متراژ معادل سهم سازنده
متراژ معادل سهم سازنده = (کل زیربنای ساخت × هزینه ساخت هر متر × ضریب سود و بالاسری) ÷ قیمت فروش هر متر
گام دوم: درصد سهم سازنده
درصد سهم سازنده = متراژ معادل سهم سازنده ÷ کل متراژ قابل فروش × ۱۰۰
گام سوم: سهم مالک
درصد سهم مالک = ۱۰۰ منهای درصد سهم سازنده
متغیرها را این طور معنا کنید:
کل زیربنای ساخت: همه طبقاتی که سازنده می سازد، از جمله پیلوت.
هزینه ساخت هر متر: هزینه ای که سازنده برای مشخصات توافق شده خرج می کند. این عدد باید با وندورلیست جور باشد.
ضریب سود و بالاسری: برای سود ۴۰ درصدی، عدد ۱٫۴ را بگذارید.
قیمت فروش هر متر: قیمت روز واحد مسکونی مشابه در همان محله.
کل متراژ قابل فروش: فقط بخشی از ساختمان که به عنوان واحد مسکونی تقسیم یا فروخته می شود.
مثال کامل: زمین ۳۰۰ متری در منطقه ۲۲ تهران
در منطقه ۲۲ زمین های ۳۰۰ و ۵۰۰ متری زیاد است. من مثال را روی ۳۰۰ متر می بندم. فرض ها این است:
شهرداری اجازه ساخت ۶۰ درصد زمین در هر طبقه را می دهد.
پروژه یک پیلوت و سه طبقه مسکونی دارد، یعنی سازنده در مجموع چهار طبقه می سازد.
هزینه ساخت هر متر ۶۰ میلیون تومان است.
ضریب سود و بالاسری ۴۰ درصد است.
قیمت فروش هر متر واحد مسکونی ۳۷۰ میلیون تومان است.
گام ۱: سطح هر طبقه
۳۰۰ × ۶۰٪ = ۱۸۰ متر
گام ۲: کل زیربنا و متراژ قابل فروش
کل زیربنا ۱۸۰ × ۴ = ۷۲۰ متر است. متراژ قابل فروش، یعنی فقط سه طبقه مسکونی، ۱۸۰ × ۳ = ۵۴۰ متر می شود.
گام ۳: هزینه ساخت
۷۲۰ × ۶۰ میلیون = ۴۳٫۲ میلیارد تومان
گام ۴: اضافه کردن سود و بالاسری
۴۳٫۲ میلیارد × ۱٫۴ = ۶۰٫۴۸ میلیارد تومان
گام ۵: تبدیل پول به متراژ
۶۰٫۴۸ میلیارد ÷ ۳۷۰ میلیون ≈ ۱۶۳٫۵ متر
گام ۶: درصد
۱۶۳٫۵ ÷ ۵۴۰ × ۱۰۰ ≈ ۳۰٫۳٪
نتیجه: حدود ۳۰ درصد سازنده و ۷۰ درصد مالک. همین «سی به هفتاد» که در بازار شنیده می شود، از چنین حسابی درمی آید.
یک نکته درباره ضوابط واقعی
در پروژه واقعی، محاسبه سطح اشغال به این سادگی نیست. گاهی علاوه بر ۶۰ درصد زمین، حدود دو متر پیش آمدگی در طول بر هم اجازه داده می شود. برای ملکی با بر ۱۲٫۵ متر، سطح هر طبقه به حدود ۲۰۵ متر می رسد. ضوابط هر ملک به عرض گذر، طرح تفصیلی و تراکم مجاز بستگی دارد. عدد دقیق را از مهندس مشاور و استعلام شهرداری بگیرید و همین مثال را روی آن بازسازی کنید.
چیزی که این مثال نشان می دهد
اگر سطح هر طبقه را ۲۰۵ متر بگیرید و همین گام ها را تکرار کنید، باز هم به ۳۰٫۳ درصد می رسید. دلیلش این است که متراژ زمین در کسر ساده می شود. وقتی همه طبقات هم اندازه باشند، فرمول به این شکل کوتاه می شود:
درصد سازنده = (تعداد کل طبقات ÷ تعداد طبقات قابل فروش) × (هزینه ساخت هر متر × ضریب سود ÷ قیمت فروش هر متر)
در مثال ما: (۴ ÷ ۳) × (۶۰ × ۱٫۴ ÷ ۳۷۰) ≈ ۰٫۳۰۳
پس درصد فقط به چهار چیز بستگی دارد: نسبت کل طبقات به طبقات فروختنی، هزینه ساخت، ضریب سود و قیمت فروش. مساحت زمین مستقیم در آن نیست. اثر زمین از راه قیمت فروش و تراکم مجاز وارد حساب می شود. زمین در موقعیت بهتر، قیمت فروش بالاتری هم دارد.
درصد مالک را با ارزش زمین چک کنید
فرمول بالا سهم سازنده را از روی هزینه هایش درمی آورد. اما مالک هم باید بپرسد سهمی که می گیرد با ارزش زمینش جور است یا نه. یک چک ساده وجود دارد.
در مثال، ۷۰ درصد از ۵۴۰ متر حدود ۳۷۶ متر واحد مسکونی است. ضرب در ۳۷۰ میلیون تومان می شود حدود ۱۳۹ میلیارد تومان. این مبلغ به ازای ۳۰۰ متر زمین، یعنی حدود ۴۶۴ میلیون تومان برای هر متر زمین.
حالا این عدد را با قیمت معامله زمین های هم رده در همان محله مقایسه کنید. اگر زمین مشابه خیلی پایین تر معامله می شود، مالک در این قرارداد بیشتر از ارزش زمینش می گیرد و سازنده می تواند درصد بالاتری مطرح کند. اگر زمین مشابه خیلی بالاتر معامله می شود، مالک باید به درصد پیشنهادی شک کند.
یک نکته را فراموش نکنید. مالک ارزش زمین را امروز دارد، اما واحدها را یک یا دو سال بعد تحویل می گیرد. این فاصله زمانی در محاسبه دقیق اثر دارد. برای برآورد اولیه می شود از آن گذشت، اما در مذاکره نباید فراموش شود.
با عوض شدن فرض ها، عدد چقدر عوض می شود؟
هر عددی که در فرمول می گذارید فرض است. این جدول نشان می دهد تغییر یک فرض، با ثابت بودن بقیه، چه اثری دارد:
| تغییر نسبت به مثال پایه | درصد سازنده |
| مثال پایه (۶۰ میلیون، ضریب ۱٫۴، قیمت فروش ۳۷۰ میلیون) | ۳۰٫۳٪ |
| قیمت فروش ۳۵۰ میلیون | ۳۲٫۰٪ |
| قیمت فروش ۴۰۰ میلیون | ۲۸٫۰٪ |
| ضریب سود ۱٫۳ به جای ۱٫۴ | ۲۸٫۱٪ |
| هزینه ساخت ۵۰ میلیون | ۲۵٫۲٪ |
| هزینه ساخت ۷۰ میلیون | ۳۵٫۳٪ |
قیمت فروش در بازه ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون در منطقه ۲۲ رایج است. همین بازه، درصد سازنده را از ۲۸ تا ۳۲ جابه جا می کند. وقتی سازنده بدون هیچ حسابی «سی به هفتاد» می گوید، می شود پرسید برای قیمت فروش و هزینه ساخت کدام عدد را فرض کرده است. اگر نتواند جواب بدهد، عدد پیشنهادی روی هوا ساخته شده است.
پیلوت: ساخته می شود اما فروخته نمی شود
در مثال پایه، پیلوت با هزینه کامل حساب شد. در عمل، پیلوت چون فروخته نمی شود و اغلب پارکینگ است، حدود ۲۰ درصد از کار نازک کاری اش انجام نمی شود. اگر این را در نظر بگیریم، هزینه معادل چهار طبقه می شود ۳٫۸ طبقه کامل، یعنی ۶۸۴ متر:
هزینه: ۶۸۴ × ۶۰ میلیون = ۴۱٫۰۴ میلیارد
با ضریب ۱٫۴: ۵۷٫۴۶ میلیارد
تبدیل به متراژ: ۵۷٫۴۶ میلیارد ÷ ۳۷۰ میلیون ≈ ۱۵۵ متر
درصد: ۱۵۵ ÷ ۵۴۰ ≈ ۲۸٫۸٪
یعنی اگر پیلوت کم هزینه تر ساخته شود، سهم سازنده از حدود ۳۰ به حدود ۲۹ می رسد. این اختلاف کوچک است، اما اگر در قرارداد ننویسید، سر آن بحث می شود. توافق کنید پیلوت با چه مشخصاتی ساخته می شود و در هزینه با چه ضریبی می آید.
زیرزمین، استخر و جکوزی: وقتی آورده بیشتر می شود
گاهی مالک دلش می خواهد ساختمان فراتر از حد معمول منطقه باشد. مثلاً یک طبقه زیرزمین اضافه یا استخر و جکوزی. این ها هزینه سازنده را بالا می برند و باید یا در درصد منعکس شوند، یا از بلاعوض کم شوند، یا مالک جداگانه پرداخت کند.
یک مثال: زیرزمین ۲۰۰ متری با هزینه ۴۰ میلیون تومان برای هر متر:
هزینه پایه: ۲۰۰ × ۴۰ میلیون = ۸ میلیارد تومان
با ضریب ۱٫۴: حدود ۱۱٫۲ میلیارد تومان
معادل متراژ: ۱۱٫۲ میلیارد ÷ ۳۷۰ میلیون ≈ ۳۰ متر
سهم جدید سازنده: (۱۶۳٫۵ + ۳۰) ÷ ۵۴۰ ≈ ۳۶٪
اگر استخر و جکوزی و تجهیزاتشان هم اضافه شود، رسیدن سهم سازنده به ۴۰ درصد دور از انتظار نیست. پس سی به هفتاد با یک زیرزمین مجهز می تواند چهل به شصت شود.
راه دیگر این است که مالک و سازنده توافق کنند به جای پرداخت بلاعوض، همین هزینه در ساخت طبقه یا امکانات اضافه صرف شود. هیچ کدام از این راه ها غلط نیست. مهم این است که مبلغ معادل روشن و مکتوب باشد و در الحاقیه یا خود قرارداد بیاید.
بلاعوض چه نقشی دارد؟
بلاعوض مبلغی است که در بعضی پروژه ها سازنده به مالک می دهد. دلیل رایجش این است که مالک در مدت ساخت از ملکش استفاده نمی کند و باید برای سکونت خودش جایی اجاره کند. مبلغ آن به ارزش ملک، عرف منطقه، مدت اجرا و توافق طرفین بستگی دارد. عدد ثابتی برای همه پروژه ها وجود ندارد.
بلاعوض هزینه سازنده است، پس درصد را بالا می برد. برای اینکه حس کنید چقدر، این قاعده تقریبی را در نظر بگیرید. فرض کنید بلاعوض دو میلیارد تومان باشد
۲ میلیارد ÷ ۳۷۰ میلیون ≈ ۵٫۴ متر
۵٫۴ ÷ ۵۴۰ ≈ ۱٪
یعنی با این قیمت ها، هر دو میلیارد بلاعوض حدود یک درصد از درصد مشارکت را جابه جا می کند. پس درصد و بلاعوض مثل دو کفه یک ترازو هستند. مالکی که درصد بیشتری می خواهد باید بلاعوض کمتری انتظار داشته باشد، و برعکس. قراردادی که هر دو را بالا ببرد، یا حسابش درست نیست یا یک جایش با حق السکوت یا تعهد پنهان پر می شود.
وندورلیست: جدولی که جلوی اختلاف را می گیرد
نوشتن «مصالح درجه یک» در قرارداد، چیزی را مشخص نمی کند. درجه یک برای سازنده یک چیز است و برای مالک چیز دیگر. وندورلیست پیوستی از قرارداد است که مشخصات مصالح و تجهیزات را در یک جدول می نویسد. در آن می توانید این ها را مشخص کنید:
نوع و برند لوله فاضلاب
لوله کشی آب (کلکتوری یا غیر آن) و برند لوله های پنج لایه
نوع پنجره (ترمال بریک یا UPVC)
شیرآلات، کاشی و سرامیک
کابینت و متریال آن
رنگ، درب ها و سیستم سرمایش و گرمایش
وندورلیست مستقیم به فرمول ربط دارد، چون هزینه ساخت هر متر را همین جدول تعیین می کند. اگر وندورلیست عوض شود، عددی که در فرمول گذاشته اید دیگر معتبر نیست.
عرف منطقه چه می گوید؟
عرف هر شهر و منطقه فرق می کند. در رشت ممکن است سازنده علاوه بر ساخت، کابینت، نقاشی و سیستم سرمایشی مثل داکت اسپلیت را هم اجرا کند. در بخشی از منطقه ۲۲ تهران، سازنده ساختمان را «خام» تحویل می دهد. یعنی از سازه تا مرحله قبل از نازک کاری را انجام می دهد و کابینت، شیرآلات و نقاشی با مالک است. در زعفرانیه، پنجره ترمال بریک الان عرف پروژه هاست و در بعضی محله ها هنوز UPVC رایج است.
عرف برای حدس زدن شروع خوبی است، اما نباید جای قرارداد بنشیند. هر چیزی که عرفی فرض می شود، بهتر است در وندورلیست صریح نوشته شود.
اگر مالک متریال بهتر بخواهد
فرض کنید عرف منطقه UPVC است و مالک ترمال بریک می خواهد. هزینه هر دو را حساب کنید و تفاوت را مشخص کنید. این تفاوت با توافق می تواند از بلاعوض کم شود یا به سهم سازنده اضافه شود.
برای اینکه اثرش را ببینید: اگر درصد از ۳۰ به ۳۲ برسد، دو درصد از ۵۴۰ متر یعنی حدود ۱۰٫۸ متر واحد. با قیمت ۳۷۰ میلیون، این حدود ۴ میلیارد تومان ارزش دارد. پس ۳۲ به ۶۸ زمانی منطقی است که تفاوت هزینه متریال با ضریب سود به همین حدود برسد. اگر تفاوت فقط چند صد میلیون باشد، تغییر دو درصدی درصد، بیشتر از حقش است.
تورم و ریسک: چرا مشارکت با قرارداد متری فرق دارد؟
در قرارداد ساخت متری، سازنده می گوید «متری پنجاه میلیون برایتان می سازم» و این مبلغ ثابت می ماند. پروژه ماه ها طول می کشد. اگر قیمت بتن در این مدت از ۵ میلیون به ۸ میلیون تومان برای هر متر مکعب برسد، یعنی ۶۰ درصد افزایش، ضرر مستقیم به سازنده می خورد. چنین سازنده ای دو راه دارد: یا مصالح ارزان تر استفاده می کند، یا ادعای تعدیل می کند و در بدترین حالت کار را رها می کند. پروژه نیمه کاره و پرمشکل را هم سازنده دیگری فقط با شرایط سخت قبول می کند. بیشترین ضرر در این وضعیت به مالک می رسد.
در مشارکت، سازنده سهمش را از واحدهای ساخته شده می گیرد. اگر قیمت مصالح بالا برود و قیمت فروش واحدها هم بالا برود (مثلاً متری ۳۰۰ میلیون به ۳۵۰ یا ۴۰۰ میلیون به ۴۵۰ برسد)، درآمد سازنده هم همراه آن بالا می رود. به همین دلیل انگیزه ای برای ادعای تعدیل یا رها کردن کار ندارد.
البته این به معنای نبود ریسک نیست. بتن فقط یک قلم از هزینه هاست و ۶۰ درصد گران شدنش لزوماً ۶۰ درصد گران شدن کل ساخت نیست. اما اگر هزینه ها سریع تر از قیمت فروش بالا بروند، سود سازنده در مشارکت هم کم می شود. خواب سرمایه، تأخیر و افت بازار هم بر او فشار می آورد. مشارکت ریسک را تقسیم می کند، نه اینکه حذفش کند. برای مالک مهم تر این است که سازنده با ساختار قرارداد انگیزه داشته باشد پروژه را تمام کند.
اشتباه های رایج درباره درصد مشارکت در ساخت
اتکا به عدد شنیده شده. «همسایه هم سی به هفتاد بسته» حساب نیست. شاید همسایه زمینش را با قیمت دیگر، مشخصات دیگر یا بلاعوض دیگری بسته باشد.
مقایسه درصد بدون مقایسه مشخصات. دو پیشنهاد ۳۰ و ۳۵ درصدی را فقط وقتی می شود مقایسه کرد که وندورلیست و محدوده تحویلشان یکی باشد.
حساب کردن درصد روی کل زیربنا. پیلوت و فضاهای غیرقابل فروش در مخرج نمی آیند. اگر آن ها را اشتباهی بشمارید، سهم ها جابه جا می شود.
فراموش کردن بلاعوض. بلاعوض بخشی از حساب است. اگر جدا از درصد مذاکره شود، نتیجه نهایی مشخص نیست.
مبهم گذاشتن هزینه ها. عوارض، انشعابات، بیمه و نظارت اگر مشخص نشود که بر عهده کیست، حساب فرمول عملاً بسته نمی شود.
ننوشتن جریمه تأخیر. مالک در مدت ساخت اجاره می دهد. تأخیر بدون ضمانت اجرایی، فقط به سازنده انگیزه کند کردن می دهد.
امضا بدون مشاور. فرمول این مقاله فقط برآورد اولیه است. تعیین سهم نهایی یک پروژه واقعی به بررسی فنی، اقتصادی، شهرسازی و حقوقی نیاز دارد.
چک لیست قبل از امضای قرارداد
سند ملک را استعلام کنید و از نبود رهن یا بازداشت مطمئن شوید.
ضوابط ساخت (سطح اشغال، تراکم، طبقات مجاز، اصلاحی) را از شهرداری یا مشاور شهرسازی بگیرید.
برگه محاسبه درصد (زیربنا، هزینه، ضریب سود، قیمت فروش) را به قرارداد پیوست کنید.
وندورلیست کامل را پیوست کنید و محدوده تحویل را بنویسید.
مبلغ بلاعوض، زمان بندی پرداخت و نحوه تسویه را مشخص کنید.
مشخص کنید هر هزینه (عوارض، انشعابات، بیمه، نظارت) بر عهده کیست.
زمان تحویل، جریمه تأخیر و تضمین های اجرایی را بنویسید.
شماره یا طبقه دقیق واحدهای هر طرف و روش انتخاب آن ها را بنویسید.
نحوه انتقال سهم سازنده و تحویل پایان کار را مشخص کنید.
قرارداد را در دفترخانه و با مشورت وکیل تنظیم کنید و برای مسائل مالیاتی با مشاور مالیاتی مشورت کنید.
پرسش های پرتکرار درباره درصد مشارکت در ساخت
درصد مشارکت در ساخت معمولاً چقدر است؟
عدد ثابتی وجود ندارد. در مثال این مقاله برای زمین ۳۰۰ متری در منطقه ۲۲ با فرض های مشخص، حدود ۳۰ به ۷۰ درآمد. با زیرزمین مجهز یا متریال گران تر ممکن است به ۴۰ به ۶۰ برسد.
آیا فرمول رسمی برای محاسبه درصد مشارکت وجود دارد؟
نه. فرمولی که در این مقاله آمده، روش تجربی من برای برآورد است. برای نتیجه نهایی باید هزینه ها و ضوابط واقعی پروژه را مشاور مهندسی و اقتصادی بررسی کند.
پیلوت در محاسبه درصد حساب می شود؟
هزینه اش بله، چون سازنده آن را می سازد. در متراژ قابل فروش نه، اگر قرار نباشد فروخته یا تقسیم شود. این را در قرارداد بنویسید.
اگر مالک متریال گران تر بخواهد چه می شود؟
تفاوت هزینه با متریال معمول منطقه محاسبه می شود. این تفاوت با توافق از بلاعوض کم می شود یا به سهم سازنده اضافه می شود. مثلاً سی به هفتاد ممکن است به سی ودو به شصت وهشت برسد.
بلاعوض روی درصد مشارکت اثر دارد؟
بله. بلاعوض هزینه سازنده است. در قیمت های مثال ما، هر دو میلیارد تومان بلاعوض تقریباً یک درصد از درصد مشارکت را جابه جا می کند.
بدون مشاور می شود قرارداد مشارکت بست؟
از نظر فنی می شود، اما توصیه نمی کنم. حداقل یک مهندس برای برآورد هزینه و ضوابط، و یک وکیل برای متن قرارداد کمک بزرگی است.
