هر چند وقت یک بار کسی با یک ساختمان قدیمی پیش من می آید و می پرسد: «بازسازی کنم یا بکوبم و از نو بسازم؟» جواب درست را بعد از دیدن ساختمان می شود داد، نه قبل از آن. اما ترتیب کارها در مراحل بازسازی خانه های کلنگی تقریباً همیشه یکی است. اگر این ترتیب به هم بخورد، کار تکراری و هزینه اضافه ایجاد می شود. در این مقاله آن ترتیب را می نویسم و بین توضیحات، از پروژه ای که خودم اجرا کردم مثال می زنم،در این مثال سعی دارم یکی از پروژه خدمات معماری را برای شا با بهترین مثال توضیح دهم.
ابتدا برای مراحل بازسازی خانه کلنگی ساختمان را بشناسید
قبل از هر برنامه ای، سازه را بررسی کنید. دیوارها، ستون ها، سقف و پی باید توسط یک مهندس سازه دیده شوند. ترک های مویی معمولاً مشکلی ندارند، ولی ترک مورب نزدیک بازشوها، نشست کف و زنگ زدگی میلگرد را باید جدی گرفت.
اگر سازه سالم است، بازسازی منطقی است. اگر نیاز به تقویت دارد، هزینه مقاوم سازی را با هزینه ساخت مجدد مقایسه کنید. برای ساختمان های قدیمی، دستورالعمل بهسازی لرزه ای ساختمان های موجود (نشریه ۳۶۰) مرجع کار مهندس ناظر است.
مجوز و نقشه اولین مرحله از مراحل بازسازی خانه های کلنگی
بدون مجوز مراحل بازسازی خانه کلنگی را شروع نکنید. بازسازی ای که به سازه یا نما دست بزند، معمولاً به استعلام از شهرداری و نقشه مصوب نیاز دارد. نقشه وضع موجود را هم بگیرید و روی آن تغییرات را مشخص کنید. بسیاری از خانه های قدیمی نقشه ندارند و دیوارهای باربر را فقط با اندازه گیری و بازدید می شود تشخیص داد.
بودجه و برنامه زمانی
برای هر مرحله بودجه جدا بنویسید و حدود ده تا بیست درصد برای موارد پیش بینی نشده کنار بگذارید. در ساختمان قدیمی تا دیوار و کف را باز نکنید، همه چیز معلوم نمی شود. این عدد را از تجربه می گویم و برای هر پروژه باید با برآورد واقعی تنظیم شود.
تخریب انتخابی یک مرحله حساس از مراحل بازسازی خانه کلنگی
در بازسازی، همه چیز را نمی کوبیم. هر بخش را جدا ارزیابی می کنیم و فقط چیزی را برمی داریم که خراب است.
در ویلای ۱۲۰۰ متری رشت که با سبک رویال کلاسیک بازسازی کردیم، شکل کلی خانه خوب بود. گچ کاری ستون ها و سقف ها هم زیبا و سالم بود. به آنها دست نزدیم و همان حالت قدیم ماند. ولی گچ کاری بقیه دیوارها را کندیم، چون باید زیرش را می دیدیم. تصمیم برای نگه داشتن یا برداشتن هر قسمت، سهم بزرگی در کیفیت نهایی کار دارد.
سعی ما در این پروژه این بود که طراحی داخلی این ملک بصورت کلی بهمنریزد و اصالت آن حفظ شود.
اصلاح و مقاوم سازی سازه
بعد از تخریب انتخابی، سازه دیده می شود و ایرادهای پنهان پیدا می شوند. در این مرحله بازسازی خانه کلنگی ترک ها را ترمیم کنید، میلگردهای خورده شده را درمان کنید و در صورت نیاز تیرها و ستون ها را تقویت کنید. این مرحله باید قبل از تاسیسات انجام شود، چون بعداً دسترسی به سازه سخت می شود.
تاسیسات: مرحله ای که نباید برایش صرفه جویی کرد
اگر خانه چند دهه قدمت دارد، لوله ها احتمالاً فرسوده اند. لوله های فلزی قدیمی معمولاً از داخل زنگ می زنند و نشتی شان تا وقتی زیر کف و پشت دیوار است دیده نمی شود.
در همان ویلای رشت، لوله ها فرسوده بود. برای عوض کردنشان کف را کندیم و تمام تاسیسات را نو کردیم: لوله کشی آب و فاضلاب، سیم کشی برق و تاسیسات گرمایشی و سرمایشی. هزینه اش بالا بود، ولی لوله نو کنار دیوار و کف نوی قدیمی منطقی نیست. اگر بعد از اتمام کار نشتی پیدا شود، باید دوباره سنگ و کاشی را بکنید. رطوبت بالای رشت هم این ریسک را بیشتر می کند.
تاسیسات را طبق مباحث ۱۳ (تاسیسات برقی) و ۱۴ (تاسیسات مکانیکی) مقررات ملی ساختمان اجرا کنید. بعد از لوله کشی، تست فشار بگیرید و قبل از پوشاندن، نتیجه را ثبت کنید.
عایق کاری
عایق رطوبتی، عایق حرارتی و عایق صوتی را قبل از نازک کاری اجرا کنید. بام، دیوارهای خارجی، حمام و کف سرویس ها اولویت دارند. در خانه های کلنگی، همین بخش معمولاً بیشترین دلیل نم و بوی نا است.
نازک کاری یکی از مراحل بازسازی خانه کلنگی
حالا نوبت گچ و خاک، کف، سنگ، کاشی، درب و پنجره و نقاشی است. ترتیب پیشنهادی من این است: گچ کاری، کف سازی، سنگ و کاشی، درب و کابینت، نقاشی، و در آخر روشنایی و پریزها.
در پروژه رشت، برای سنگ از اسلب استفاده کردیم و آن را یک تکه و در ابعاد یک متری اجرا کردیم تا درز کمتر شود. این کار در فضای بزرگ ظاهر کلاسیک را تمیزتر می کند. اجرای یک تکه به نقشه برش و تراز دقیق کف نیاز دارد، پس قبل از سفارش سنگ، کف را اندازه گیری و تراز کنید.
نما و محوطه
نما، محوطه و فضاهای جانبی را آخرین مراحل بازسازی خانه کلنگی انجام دهید. اگر زودتر شروع کنید، رفت وآمد مصالح آنها را خراب می کند. در همین پروژه، استخر هم طراحی شد و در مرحله محوطه اجرا شد.
چک لیست مراحل بازسازی خانه کلنگی
- بررسی سازه توسط مهندس سازه
- تصمیم گیری بین بازسازی و ساخت مجدد
- تهیه نقشه وضع موجود و نقشه جدید
- گرفتن مجوز لازم از شهرداری
- تعیین بودجه و ذخیره برای موارد پیش بینی نشده
- خالی کردن ساختمان و تخریب انتخابی
- ترمیم و مقاوم سازی سازه
- تعویض تاسیسات آب، فاضلاب، برق و گرمایش
- تست فشار لوله ها و ثبت نتیجه
- عایق کاری بام، دیوارها و سرویس ها
- گچ کاری و کف سازی
- سنگ، کاشی و درب و پنجره
- نقاشی و نصب تجهیزات
- نما و محوطه
- تحویل نهایی و بازدید با مهندس ناظر
- اشتباه های رایجی که می بینم
- شروع نازک کاری قبل از تمام شدن تاسیسات
- نگه داشتن لوله های قدیمی برای کم کردن هزینه
- کندن گچ و تزئیناتی که سالم بودند
- نبودن مهندس ناظر در طول کار
سوالات متداول
بازسازی بهتر است یا ساخت مجدد؟
اگر سازه سالم باشد و فقط تاسیسات و نازک کاری قدیمی شده، بازسازی معمولاً مقرون به صرفه تر است. وقتی سازه به تقویت گسترده نیاز دارد، باید هزینه هر دو را بنویسید و مقایسه کنید.
قبل از همه چیز، کدام بخش را باید بررسی کرد؟
سازه. بقیه کارها بعد از اطمینان از سلامت آن برنامه ریزی می شود.
کدام قسمت ها را باید حتماً عوض کرد؟
لوله های فرسوده و سیم کشی قدیمی. بقیه بخش ها را بر اساس وضعیت واقعی تصمیم می گیریم.
