محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت: فرمول، مثال عددی و نکات قانونی

مالکی که ملک کلنگی اش را برای مشارکت در ساخت می برد، معمولاً دو سؤال دارد: سهمم چند درصد می شود و بلاعوضم چقدر؟ جواب هر دو را اول از سازنده می شنود. مشکل همین جا شروع می شود، چون معلوم نیست عددی که سازنده می گوید از یک حساب مشخص در آمده یا فقط پیشنهاد اوست.

در این مقاله روش های محاسبه بلاعوض را با مثال عددی می نویسم، می گویم هر عدد از کجا می آید و قانون ایران در این باره چه می گوید. عددهای مثال ها فرضی اند و فقط منطق حساب را نشان می دهند. ارزش واقعی ملک شما را باید کارشناس رسمی مشخص کند.

بیشتر بخوانید: مراحل ساخت ساختمان

بلاعوض چیست و چرا سازنده آن را می پردازد

بلاعوض مبلغی است که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به مالک می دهد. چند دلیل دارد که معمولاً با هم قاطی می شوند.

مالک کل سرمایه اش، یعنی زمین، را از روز اول در اختیار پروژه می گذارد. سازنده پولش را کم کم و در طول ساخت خرج می کند. این فاصلهٔ زمانی ارزش دارد. اگر تعداد واحدها فرد باشد یا درصدها گرد نباشند، سهم هر طرف هم معمولاً به واحد کامل تقسیم نمی شود و تفاوت با پول تسویه می شود. سومین دلیل هم این است که مالک در مدت ساخت نمی تواند از ملک قبلی اش استفاده کند و به جایی برای سکونت نیاز دارد.

این مبلغ عدد ثابت یا قانونی نیست. در منطقه هایی که قیمت کلنگی پایین است، گاهی اصلاً پرداخت نمی شود.

چه چیزهایی مبلغ بلاعوض را تغییر می دهند

• ارزش روز زمین یا ملک کلنگی. این آوردهٔ مالک است و باید با نظر کارشناس مشخص شود.
• هزینهٔ ساخت. نه فقط هزینهٔ اجرای سازه، بلکه عوارض، مجوزها، طراحی، بیمه، انشعابات، مشاعات، آسانسور و محوطه سازی.
• قیمت فروش هر مترمربع واحد نوساز در همان منطقه.
• ضوابط شهرسازی: سطح اشغال، تعداد طبقات، تراکم، عرض گذر، بر و اصلاحی. اینها زیربنای قابل ساخت را تعیین می کنند و با متراژ زمین درست نمی شوند.
• مدت پروژه. هر ماه تأخیر، هم هزینهٔ اسکان مالک را بالا می برد و هم خواب سرمایهٔ سازنده را.
• درصد مشارکت. بلاعوض و درصد مشارکت در ساخت همیشه یک به یک جابه جا می شوند. هرچه مالک درصد بیشتری بگیرد، بلاعوض کمتر می شود.
• عرف منطقه. مثلاً در رشت ممکن است سازنده کابینت، نقاشی و کولر گازی را هم با خودش انجام بدهد، و در منطقه ای مثل منطقه ۲۲ تهران عرف تحویل تا مرحلهٔ مشخصی باشد. هرکدام هزینهٔ سازنده و به تبع آن بلاعوض را عوض می کند.
• اعتبار و سابقهٔ سازنده. سازنده ای که مالک به او اطمینان دارد، گاهی با بلاعوض کمتر توافق می کند.

روش اول: تراز آوردهٔ طرفین

رایج ترین فرمول این است:

بلاعوض = ارزش زمین − سهم مالک × (ارزش زمین + هزینهٔ ساخت)

منطقش ساده است. همهٔ پولی که پای پروژه می رود، یعنی زمین و هزینهٔ ساخت، باید به نسبت درصد مشارکت بین دو طرف تقسیم شود. اگر آوردهٔ مالک از سهمش بیشتر باشد، سازنده مابه التفاوت را می پردازد.

مثال فرضی: زمین ۱۰۰ میلیارد تومان ارزش دارد، هزینهٔ ساخت ۴۳٫۲ میلیارد است و سهم مالک ۶۵ درصد توافق شده. حساب می شود: ۱۰۰ − (۰٫۶۵ × ۱۴۳٫۲) = ۶٫۹۲ میلیارد تومان. یعنی سازنده حدود ۶٫۹ میلیارد به مالک می دهد.

حالا همین مثال را با یک تغییر کوچک حساب کنیم. اگر سازنده همان ضریب ۴۰ درصدی سود و بالاسری را روی هزینه بزند، آوردهٔ او ۶۰٫۴۸ میلیارد می شود و حساب می شود ۱۰۰ − (۰٫۶۵ × ۱۶۰٫۴۸) = منفی ۴٫۳۱ میلیارد. منفی یعنی با این مبنا، سهم ۶۵ درصدی برای مالک بیش از آورده اش است. یک ملک و یک سهم، و نتیجه از مثبت ۶٫۹ میلیارد به منفی ۴٫۳ میلیارد رسید، فقط به این دلیل که سود سازنده جزو آورده محسوب شد یا نشد. این مهم ترین نقطهٔ ضعف این روش است: فرمول خودش نمی گوید مبنا چیست، و سازنده می تواند مبنایی را بگیرد که به نفع او باشد.

روش دوم: تبدیل بلاعوض به متراژ و درصد

این روش از قیمت فروش شروع می کند و نه از هزینه. اول سهم سازنده به متر تبدیل می شود، بعد بلاعوض هم همین مسیر را می رود.

مثال فرضی: زمین ۳۰۰ متری در منطقهٔ ۲۲ تهران، ۶۰ درصد سطح اشغال، یک پیلوت و سه طبقهٔ مسکونی. هر طبقه ۱۸۰ متر است. زیربنای کل ۷۲۰ متر و زیربنای مسکونی قابل فروش ۵۴۰ متر می شود. هزینهٔ ساخت متری ۶۰ میلیون و ضریب سود و بالاسری ۴۰ درصد فرض شده و قیمت فروش هر متر واحد نوساز ۳۷۰ میلیون.

۷۲۰ × ۶۰ میلیون × ۱٫۴ = ۶۰٫۴۸ میلیارد تومان. این مبلغ تقسیم بر ۳۷۰ میلیون می شود حدود ۱۶۳٫۵ متر واحد مسکونی. این متراژ نسبت به ۵۴۰ متر قابل فروش، حدود ۳۰٫۳ درصد سهم سازنده و ۶۹٫۷ درصد سهم مالک است.

حالا فرض کنید سازنده ۳ میلیارد بلاعوض می دهد. این مبلغ هم باید روی آوردهٔ او اضافه شود. ۶۰٫۴۸ میلیارد به ۶۳٫۴۸ میلیارد می رسد، یعنی حدود ۱۷۱٫۶ متر و حدود ۳۱٫۸ درصد سهم. هر یک میلیارد بلاعوض در این مثال حدود ۲٫۷ متر و نیم درصد از سهم است.

مالک می تواند از همین جدول به عکس هم استفاده کند. اگر بلاعوض نگیرد، سهمش به همان نسبت بیشتر می شود. گاهی مالک به جای بلاعوض طبقهٔ اضافه می خواهد. اگر این طبقه ۲۰۰ متر باشد و هزینهٔ ساخت متری ۴۰ میلیون، هزینهٔ خام ۸ میلیارد می شود. سازنده همان ضریب ۴۰ درصدی را روی آن می زند و عدد به ۱۱٫۲ میلیارد می رسد. این همان تفاوتی است که مالک باید قبل از تصمیم ببیند.

روش سوم: عرف منطقه و هزینهٔ اسکان

در روش عرفی، بلاعوض را به ازای هر مترمربع از مساحت ملک کلنگی با مبلغ معمول همان منطقه حساب می کنند. ساده است، ولی از هزینه و قیمت فروش پروژه خبر ندارد، پس بهتر است فقط به عنوان مقایسه با نتیجهٔ دو روش بالا به کار برود.

یک تفاوت را هم باید بشناسید. بلاعوض با قرض الحسنهٔ اسکان یکی نیست. قرض الحسنهٔ اسکان برای رهن یا اجارهٔ جای دیگری در مدت ساخت است و مالک بعد از پایان پروژه آن را برمی گرداند. بلاعوض برگشتی ندارد. وقتی بلاعوض پرداخت می شود، معمولاً دیگر قرض الحسنه هم داده نمی شود.

چه موقع و چطور پرداخت شود

به محض پرداخت بلاعوض، سازنده در ملک شریک می شود. برای همین پیشنهاد می کنم مالک بلاعوض را پیش از صدور پروانهٔ ساخت نگیرد. اگر پروانه صادر نشود یا قرارداد فسخ شود، برگرداندن پول و انتقال سهم مشکل می سازد. بهتر است پرداخت مرحله ای باشد و هر مرحله همان قدر از سهم سازنده به نام او زده شود.

قانون ایران در این باره چه می گوید

من مهندسم نه وکیل. این بخش نظر حقوقی نیست و برای قرارداد مشخص باید وکیل نظر بدهد. ولی چند مورد را هر مالک و سازنده ای باید بداند:

• به موجب ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹، اصلاحی بعدی)، هر قراردادی که مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای مشارکت در ساخت ببند، پیش فروش ساختمان محسوب می شود. پس قرارداد مشارکت شما به این قانون هم مربوط است.
• ماده ۲ همین قانون می گوید قرارداد باید حداقل شامل مشخصات فنی و معماری ساختمان، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک باشد، به علاوهٔ متن پروانهٔ ساختمانی و بیمه نامهٔ مسئولیت موضوع ماده ۹. همین الزام قانونی دلیل خوبی است که وندورلیست به قرارداد پیوست شود.
• به موجب ماده ۶ همین قانون، اگر واحد در موعد تحویل داده نشود، جریمهٔ تأخیر پرداخت می شود، مگر اینکه طرفین مبلغ بیشتری به نفع خریدار توافق کنند.
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳) مشاوران املاک را از تنظیم سند عادی ممنوع کرده است. سخنگوی سازمان ثبت هم گفته ثبت رسمی قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت الزامی است. قرارداد را با دست نویس و بدون ثبت رسمی امضا نکنید.
• مالیات: نقل و انتقال سهم هر طرف و فروش واحدها مشمول مالیات نقل و انتقال ماده ۵۹ و برای سازنده مالیات ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم است. ماده ۷۷ برای اولین انتقال ساختمان، علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مالیات علی الحساب ۱۰ درصدی به مأخذ ارزش معاملاتی ملک می گذارد. این هزینه ها را در قرارداد مشخص کنید که به عهدهٔ کیست. اینکه خود مبلغ بلاعوض چه مالیاتی دارد، با مشاور مالیاتی تایید کنید.

اشتباه های رایج در محاسبه بلاعوض

• گرفتن عدد از پروژه ای دیگر. بلاعوض هر ملک به زمین، هزینه و منطقهٔ خودش بستگی دارد.
• حساب فقط بر مبنای هزینهٔ ساخت، بدون توجه به قیمت فروش و بالاسری سازنده.
• فراموش کردن عوارض، مجوزها، بیمه، انشعابات، آسانسور و محوطه سازی در هزینه.
• نوشتن «مصالح درجه یک» در قرارداد بدون وندورلیست. وقتی نوع لوله کشی، برند لوله های پنج لایه، ترمال بریک یا UPVC بودن پنجره ها و مشخصات کابینت نوشته نشود، هر طرف معنی خودش را می فهمد و اختلاف از همانجا شروع می شود.
• پرداخت بلاعوض پیش از پروانه و بدون مشخص بودن تابعیت آن از مراحل پروژه.

سوالات متداول

اگر مالک مصالح گران تر از عرف بخواهد چه می شود؟

اختلاف هزینهٔ مصالح مورد نظر مالک با مصالح متعارف منطقه محاسبه می شود. این مابه التفاوت می تواند از بلاعوض کم شود یا نسبت مشارکت را تغییر دهد، مثلاً از ۳۰ به ۷۰ به ۳۲ به ۶۸. اما نسبت جدید باید از محاسبه بیاید، نه از یک عدد توافقی بدون حساب.

مشارکت در ساخت بدون بلاعوض هم ممکن است؟

بله. در مناطقی که قیمت زمین پایین است بلاعوض گاهی پرداخت نمی شود. در این صورت مالک می تواند به جای بلاعوض، درصد بیشتری بگیرد.

کدام روش دقیق تر است؟

هیچ کدام به تنهایی. روش اول نشان می دهد آورده ها چقدر با سهم ها متناسب است، روش دوم نشان می دهد هر میلیارد بلاعوض چقدر از متراژ و سهم کم می کند. هر دو را حساب کنید و با عرف منطقه مقایسه کنید.

قبل از امضای قرارداد

از سازنده بخواهید مبنای عددهایش را نشان بدهد: ارزش زمین، هزینهٔ ساخت هر متر، ضریب بالاسری و سود، قیمت فروش و مدت پروژه. ارزش ملک را کارشناس رسمی تعیین کند و وندورلیست و جریمهٔ تأخیر هم در قرارداد بیاید.

اگر می خواهید همین حساب را برای ملک خودتان ببینیم، محل ملک، متراژ، ضوابط شهرسازی آن و انتظارتان را به ما بگویید.